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:admin ʱ䣺2023-03-10 [2]
ժҪ任泽平:北京改善性住宅研究报?023 炒股就看 金麒麟分析师研报 ,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会! 课题发起单位:泽平宏?麦田房产 课题发起人:

任泽平:北京改善性住宅研究报?023

€€炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

€€课题发起单位:泽平宏?麦田房产

€€课题发起人:经济学家 任泽?/p>

€€新经纪系列课题发起人 孙庆?/p>

€€研究员:赵红?姚雪 王可?/p>

€€导读

€€近年,尽″京常住人口见顶回落€生育率下降,但得益于人口红利转向人才红利€人口€龄化加剧带来的居家养€需求增长€存量房房龄偏€及高品质住房稀缺等因素,北京改善€住房需求高速增长€?/p>

€€2022年,北京单价10万以上住宅成交量创历史新高€调研显示,北京改善性需求占?4.0%,已超越刚需成为住宅市场增长新动能€?/p>

€€分析北京成交数据,我们发现,改善性住宅成交增加是长期趋势。比如,从新房市场看?014-2022年三居室成交占比?5.9%增至39.1%?15-140平米?40-200平米?00平米以上成交占比分别?6.3%?1.8%?.2%升至18.3%?6.2%?.0%?/p>

€€改善性群体相对刚€群体有什么特征?€要什么样的住宅?通过调研,我们发现:1)北京改善€群?8.2%?0岁以上,?成为本科及以上学历,?成改善€消费€€过卖掉原有住房获得改善资金?)北京改善€群体在购房改善时首要€虑的因素是位置,朝阳区/海淀?西城区是其最喜欢的区域€?)改善€群体住宅需求从房屋本身向社区配套设施€服务等方向延伸,注重生活便利设施€物业管理服°€?/p>

€€改善性住房购房流程繁琐,改善性群体对经纪服务依赖程度高€但当前房产经纪服务存在交易前需求服务错配€交易中房源筛€与营销不到位€签约中买卖双方分歧难协调€签约后缺乏交付推进团队等痛点€房产经纪机构应通过搭建专业房产资讯平台、制作短视频精准营销、提供撮合交易服°€组建专业交付推进团队€全程风险管理等,实现房产经纪服务模式变革€?/p>

€€目录

€€1 为什么研究北京改善€住宅?

€€1.1 研究背景:房产交易进入慢周期,改善€需求成主流

€€1.2 研究意义

€€1.3 €么是改善性住宅?

€€2 北京改善性群体住宅需求与经纪服务€?/p>

€€2.1 北京住宅市场:政策支持改善€需求,改善性住房成交呈增长态势

€€2.1.1 政策导向:严控人口€建设规模,¤合理的改善€住房需?/p>

€€2.1.2 新房市场:三居及以上成交增长,高单价新房成交占比提高

€€2.1.3 二手房市场:朝阳稳居二手房成交首位,三居成交增长迅€?/p>

€€2.2 北京改善性群体住宅需求:改善€求占?4.0%,对居住环境、配套资源要求更?/p>

€€2.3 北京改善性群体经纪服务需求:从买到到买对、专业定制交易流程€售后手续简?/p>

€€2.3.1 交易前:从买到到买对,€解答疑问€需求升?/p>

€€2.3.2 交易中:专业定制交易流程的需求,解决“€哪套€问?/p>

€€2.3.3 签约中:洽谈€佳交易条件,落实合同

€€2.3.4 签约后:如约推进,简化手续办?/p>

€€3 房产经纪服务:行业痛点多,服″革正当时

€€3.1 房产经纪服务现状:咨询需求难以满足€精准营€不足、缺乏专业交付推进服?/p>

€€3.1.1 交易前:购房者对住房居住价€认知不足,经纪人无法满足购房€咨询需?/p>

€€3.1.2 交易中:房产经纪机构房源精准营销不到位,消费者难以完成房源筛?/p>

€€3.1.3 签约中:部分房产经纪人难以协调买卖双方谈判分?/p>

€€3.1.4 签约后:购房者缺乏专业交付推进服″?/p>

€€3.2 改善时代,房产经纪服务模式如何变革?

€€3.2.1 交易前:做资讯提供€,推动消费者认知改变,提供专业房产资讯、咨询平?/p>

€€3.2.2 交易中:做房源筛选与房源精准营销?/p>

€€3.2.3 签约中:做撮合签约€,为买卖双方提供最有利的交易条件并协助签约

€€3.2.4 签约后:做交付推进€,组建交付推进团队,提高办理手续便利€?/p>

€€3.2.5 交易全程:做风险管理者,识别、预防€控制风?/p>

€€正文

€€1 为什么研究北京改善€住宅?

€€1.1 研究背景:房产交易进入慢周期,改善€需求成主流

€€从政策环境看,国家坚持€房住不炒€底线,住房逐渐回归居住属€,“炒作房地产”的时代已落幕,房产交易慢周期到来€?/font>2016年年底,中央经济工作会议提出“房住不炒€,此后连续在各类文件中提及?018?2月,住建部强调€稳地价、稳房价、稳预期”€坚持房地产调控长效机制,保持房地产市场平稳发展是当前及未来调控政策的主要方向,同时,打击金融炒作属性,回归居住和实体经济属性,房产交易进入慢周期€根据麦田房产数据,2018-2022年北京平均每位消费€成交周期从60.8天增?14.1天,平均每套房源成交周期?3.3天拉长至87.9天€?/p>

€€从住房需求看,北京常住人?016年见顶回落,但外省市来京人口占比上升、人口质量提升€人口€龄化加剧支撑改善€需求增长,改善性需求占比过半成住房€求主流€?/p>

€€1)人口疏解背景下,北京常住人?016年见顶后五连降€城镇化率达87.5%,但常住外来人口占比上升,支撑北京住房需求增长€?/p>

€€近年,北京实施疏解非首都功能、主动减量发展的发展战略,严控人口流入,常住人口?016年达到顶?195万人后持续减少,2021年常住人?188.6万人,实现五连降。根据北京市2021-2025年国土空间规划,北京仍将“严守人口规′限,引导人口布局优化”,预计常住人口增长受限?/p>

€€此外,北京城镇化率增长缓慢,2010-2021年仅增长1.6个百分点?021年城镇化率达87.5%,已达发达国家水平,未来增€或继续放缓。尽″住人口规¤顶€城镇化率放缓,北京常住外来人口规模、占比上升€?010-2020年,北京常住外来人口增长137.3万至841.8万,占常住人口的38.5%,比2010年提?.6个百分点?/p>

€€2)北京从“人口红利€转向€人才红利€,大学学历人口占比全国第一且遥遥领先,人口质量高€购买力强,高学历人口是支撑北京住房€求的主要群体?/p>

€€根据七普数据?010-2020年,北京15岁及以上常住人口平均受教育年限提?.9年至12.6年,居全国首位,远高于全国平均水平,也高于上海€深圳€广州的11.8?1.9?1.6年€大学(大专及以上)学历人口?17.8万增?19.1万人,占常住人口?2.0%,居全国第一,远高于排名第二的上海的33.9%?/p>

€€受教育程度与收入、消费力成正比,受教育程度越高,收入越高,消费需求层级越高€当前北京人口已从人口红利全面转向人才红利,人口素质的提升带来购买力的提升,使北京住房需求保持较强的韧€€?/p>

€€3)北京人口€龄化€度加快,程度加深,人均期望寿命提高?9.0%的€年人居家养老,老年人对改善居家养€环境的要求支撑改善性需求增长€?/p>

€€€方面,北京€年人口及占比持续增长€?021年,北京60岁及以上人口?41.6万人,占常住人口?0.2%,超?0.0%步入中度老龄化社会,65岁及以上人口占比14.2%,预?035年北京将进入重度老龄化社会€另€方面,北京人均预期寿命不断提升€?012-2021年,北京户籍居民人均期望寿命?1.4岁增?2.5岁€?/p>

€€与不断增长的老年人口、人均预期寿命形成对比的是入住养老机构人口数量,根据北京官方调研数据,北京入住养老机构€年人规′占户籍€年人口?.0%,重度失能失智€年人中?5.0%选择居家养€€?9.0%的€年人口选择居家养€,远高?073″(居家养?0.0%、社区养?.0%、机构养?.0%)中90.0%的居家养老比例€€年人对改善居家养€环境的客观€求,推动老年人€过自身积累的财富购买更好的住宅,或者子女为″照顾老人购买更大的住宅,从€支撑改善€需求的增长?/p>

€€从住房供给看,北京套户比相依然偏低,二手房交易占主导且平均房龄较高€?/p>

€€1)北京套户比相对二三线城市依然偏低,住房供给偏紧,尤其是高品质的改善性住宅€一般€言,套户比小于1,说明住房供给€体不足,套户比等于1,说明住房€体供求平。€虑到休闲度假需求€因人口流动带来的人户分离等因素,成熟市场套户比€般在1.1。根据我们的《中国住房存量报告€,2020年北京套户比?.0,住房供给偏紧,小于全国平均水平1.1,也低于杭州、南京€厦门等二线经济发达城市?/p>

€€2)北京二手房交易占主导,住房房龄偏高,对改善性需求形成刺€。二手房成交长期超越新房成交,表明北京是成熟的存量房市场。根据北京住建委数据?009年,北京二手住宅成交量已超过新房?009-2014年,二手房成交占比在60.0%-70.0%?015-2019年,增至80.0%-85.0%,后又缓慢下降€此外,北京住房房龄呈增长€势。根据€中国人口普查年鉴€,2010年,北京房龄?0年的住宅?000年前建成)占?9.6%?020年,这一比例已增?5.9%?/p>

€€1.2 研究意义

€€政府层面,‘保土地市场稳定,包括土地供应数量、供应结构€资源配套与改善性需求匹配€?021年,随着“两集中供地”政策实施,北京土地供应收紧,叠加房地产市场下行压力,土地市场呈现国有房企托底拿地€地块溢价率下降态势,政府面临土地出让收入下行压力€尽?022年以来,北京土地出让规则有所松绑、供应放量,但土地市场回暖不及预期€改善€需求的增长对土地供应数量€供应结构€资源配套均提出了要求,能够促进政府自然资源相关部门增加优质核心地块供应、增加住宅用地€质土地占比,‘保土地市场稳定,推动房地产市场平稳发展€?/p>

€€企业层面,推动房产经纪机构为改善性群体提供定制化程度更高的房产经纪服务,促进行业服务″革新?/font>当前,房产经纪机构为购房者服¤程中存在虚假房源、服′€求错配等众多痛点。然而,改善性群体对房产经纪服务提出了更高的要求,房产经纪机构不仅要保证€基本的房源真实€收费€明、服′员专业€高的服务,更要根据改善性群体的资金规模以及购房目的等情况为其提供置换咨询规划€家庭资产配置等专业化€定制化的房产经纪服°€因此,改善性需求增长对房产经纪服务″的革新具有重要意义€?/p>

€€个人层面,有利于消费者了解什么样的房子更能改善家庭的居住品质,从而为消费者在改善购房时提供较好的参€€?/font>本报告聚焦北京改善€住宅,从北京住房政策€住房市场现状€改善€群体住房需求€经纪服务需求等多个角度进行分析,能够帮助消费€深层次了解改善性住宅的特点、购买改善€住房应该€虑哪些因素以及房产经纪服务对改善€需求的重要性,从€为消费者在购房改善时提供有价€€有意义的参考€?/p>

€€1.3 €么是改善性住宅?

€€改善性住宅是指由于原有住房品质不佳€户型不合€€环境不优等因素无法¤住房€求€购房€以提升生活品质和居住条件为目的购买的第二套及以上住房,相应的购房€被称为改善性群体€?/p>

€€改善性住宅改善了€么?对不同个体€言,改善€住宅定义千差万别€一般€言,相对首次置业的住宅,改善€住宅具有品质更佳€户型更优€环境更好€€价更高、房龄更短€配套更完善、能够满足家庭中更多成员住房€求的特点?/p>

€€€是面积改善,改善性住宅可能是由于家庭人口增多、住房面积由小变大的改善。(但也有可能是为了孩子教育、从郊区买到市中心€面积由大变小€配套更完善成熟的改善)

€€二是品质改善,改善€住宅更可能由经验丰富€标准严格€口碑良好的€发商建设,住宅地面€墙体墙面€门窗€管道€外立面等施工建设质量更高€?/p>

€€三是户型改善,改善€住宅户型设′内部构€更符合居住€求,如居住功能划分明确,¤舒€€€私密€等多种€求€?/p>

€€四是环境改善,环境改善可以分为生态€低密两个维度:1)住宅小区绿化率的提高与园林景观的设计,2)居住密度低、舒适度高€?/p>

€€五是生活配套改善,改善€住宅一般包含在交€€商业€医疗€教育等配套上某€方面或全方位的改善€?/p>

€€六是物业管理服务的改善,物业服务是居住环节不可或缺的环节,良好的物业对维护小区品质环境€保证居民生活便利十分重要€相对首次置业的购房者,改善性群体多已组建家庭,伴随家庭成长,如父母″陪伴、生养子女和教育等,对住房功能及环境的要求提升€?/p>

€€七是区位改善,对生€环境要求更高的改善性群体,购房区域可能是从市区到郊区的改善,对周边商业、交通等要求更高的购房€,改善方向可能是从郊区到市区€?/p>

€€能否从量化角度界定改善€住宅?无论从全国还是城市层面,由于区域分化、个体差异€统″径等因素,以及改善€住宅具备的部分特€如周边环境等难以量化,很难对改善€住宅进行数量标准的界定?/p>

€€从全国看,由于购房€所在区域€原有住房情况€个人及家庭收入水平等差异较大,很难使用明‘、量化€可操作的统€标准界定改善性住宅€?/p>

€€从城市看,一般将城镇居民人均住房建筑面积作为界定改善性住宅的标准,这里城镇居民人均住房建筑面积中的城镇居民是指人口普查中的城镇家庭户人口,不包含以租房为主的集体户,因此,可以相对准确的反映出自有住房群体的居住水平?/p>

€€以北京为例,根据《北京住房和城乡建设发展白皮书(2022)€数据,2020年北京城镇居民人均住房建筑面积为33.7平方米,因此,若€个两口之家的住房面积?0平方米,则人均面积低?3.7平方米,如果有换房计划且下一套住宅超67.4平米,则下一套住宅视为改善€住宅€然而,人均住房建筑面积统计口径存在€定问题,导致数据不够准‘。比如人均住房建筑面积的计算可能忽略流动人口因素?/p>

€€2 北京改善性群体住宅需求与经纪服务€?/p>

€€2.1 北京住宅市场:政策支持改善€需求,改善性住房成交呈增长态势

€€近年,支持改善€住房需求政策频出,利好改善性住宅市场€?/font>通过改善性住宅定义,面积大€单价高、€价高的房子能代表一部分改善性需求,我们可以通过具备这些特征的住房成交€由€部推断整体改善€住宅热度€比如,用单?0万以上的新房成交衡量改善性住宅市场热度,2022年,单价10万以上新房成?983套,创历史新高,?021年增?6.4%,较2020年增?.8倍€?/p>

€€成交增长驱动因素有二,一是房价上涨导致单?0万以上新房数量变多;二是€求增多导致单?0万以上新房成交增长€?/font>2022年,北京新建商品房价格同比上?.8%,远小于单价10万以上新房成交增幅€因此,剔除房价上涨因素,改善€需求增长助推改善€住宅市场热度上升€?/p>

€€2.1.1 政策导向:严控人口€建设规模,¤合理的改善€住房需?/p>

€€北京坚持严格控制人口规模,是全国首个减量发展城市,人口规″长带来的€求增长空间有限€?/font>北京€十三五”规划和《北京城市€体规划?016?2035年)》提出€疏解非首都功能、降低北京主城区人口密度”,此后北京严格实施人口、建设规模€双控€以及€两线三区€,2020年,核心城六区常住人口规¤2010年下?2.8万人,降?.2%,核心城区常住人口占比也降至50.2%。未来,根据?021-2025年北京市国土空间近期规划》,北京将继续严控人口规模,以达?035年常住人口规′?300万的目标。因此,人口流入受限,落户政策松绑可能€较低,人口规模增长带来的住房需求增长空间较有限?/p>

€€北京70/90政策明显松绑,改善€住房需求得到释放€?/font>70/90政策指€新建商品房住宅项目的户型比?0平米以下的套型建筑面积,必须占整个项目€面积的70.0%以上”€?016年,北京70/90政策重启?0平米小户型供应数量井喷,€定程度上抑制了追求大面积住宅的改善€需求€?020?1月,70/90政策出现小幅松绑,部分区域出让地块规则由此前的€?0平米以下套型建筑面积?0.0%以上”改为€?0平米以下套内建筑面积?0.0%以上”€?021?2月北京住建委、规划和自然资源委宣布取消共有产权房面积?090”限制€?/font>

€€近期,北京提出€满足合理的改善性住房需求€,试行“连环单”业°€给予卖€买一个税优惠,表现出对改善€需求的适度支持?/font>2022?月,北京印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》,提出“保障刚性住房需求,¤合理的改善€住房需求€€?月,北京住建委发布€多措并举提升€年家庭居住品质营€全龄友好型社区》,选取三个地块试点,鼓励支持€年家庭在远郊区购房?月,北京€始试行存量房交易“连环单”业″行办理,缩短房产交易时间。财政部、国家税务€局出台支持居民换购住房个税优惠政策。一系列支持改善性需求的政策出台,叠加房贷利率不断下调,推动北京改善性住房需求的持续释放?/p>

€€2.1.2 新房市场:三居及以上成交增长,高单价新房成交占比提高

€€从新房成交区域看,新房成交主力区域以近郊区为主,其中大兴区常年占据成交TOP3区域,城六区中朝阳€丰台成交占比相对较高€?/font>由于北京城六区住宅用地资源紧张€供应数量较为有限,近郊土地资源相对充足?014-2022年,北京新房€发与出售大部分集中在近郊区,城六区€远郊区新房较少。近郊区中,大兴区常年占据北京市非别墅新房成交区域前三名,此外,通州区€房山区、昌平区也频繁进入非别墅新房成交榜TOP3。城六区中,朝阳区€丰台区成交占比相对较高。别墅产品中,以顺义、大兴€昌平成交为主,2022年三区成交占?1.2%?/p>

€€从新房成交户型看,近年北京一居室、二居室刚需小户型成交占比不断下滑,三居室€四居室成交占比显著增长,其中三居室是成交主流,2022年占?9.1%?/font>

€€1?014-2022年,三居室及以上户型成交在全市非别墅产品总成交占比由61.4%增至76.0%?/font>主流成交€直是三居室,且成交占比不断增长,?014年的35.9%增至2022年的39.1%。四居室成交占比也不断提高,?.9% 增长?9.1%。€代表刚€群体的一居室、二居室小户型成交占比呈下降趋势,成交占比分别从4.8%?3.8%降至4.3%?9.8%?/p>

€€2?022年,西城、东城二居室及以下成交分别占两区总成交的47.6%?1.2%,在€有区居前两名;四居室、复式成交丰台区居首;别墅成交集中在顺义、昌平€大兴€?/font>西城、东城成交的二居室及以下户型成交分别两个区成交€量?成以上,明显高于其他区,反映出中小户型在核心城区的受欢迎程度。三居室是各区成交主力,城六区三居室成交基本占每个区总成交的30.0%以上,其中东城区占比€高达?8.3%,近郊区三居室成交约为各个区成交量的40.0%以上。四居室成交呈现由城市中心向外€占比€增的特点,西城、东城四居室成交平均占比19.7%,海€、朝?6.7%,丰台€石景山31.0%。反映了大户型产品在北京核心地段€缺€?/p>

€€从新房成交面积看?15平米以下仍然是成交主力,?15平米及以上中大面积住宅网签占比从35.3%增至43.5%?/font>我们将北京成交的商品房面积划分为65平以下€?5-90平€?0-115平€?15-140平€?40-200平€?00平以上六个区间€?014-2022年,115平米以下面积段成交量€直占据主流,但占比呈下降趋势,从2014年的64.7%降至2022年的56.5%。同时,115平米及以上新房成交占比持续增长,115-140平米?40-200平米?00平米以上成交占比分别?6.3%?1.8%?.2%升至18.3%?6.2%?.0%,说明消费€在住房面积上的改善更多的是从小面积到大面积的改善€?/font>

€€从新房成交单价看?022年新房成交主力单价在5-8?平方米,?0.8%?-10?平方米€?0-15?平方米新房成交占比近两年明显增长?/font>我们将北京成交的新建住宅划分??平方米以下€?-5?平方米€?-8?平方米€?-10?平方米€?0-15?平方米€?5?平方米以上六个区间€?/p>

€€1)由于北京房价上涨,2014-2022年,新房成交主力单价区间??平方米以下转?-8?平方米€?/font>2014年,北京76.5%的新房以3?平方米以下成交,主因2014年房价水平低,新房供应以3?平方米以下为主€此后,房价经历?016年大幅上涨及此后平稳上涨?016年之前单??平方米的新房逐渐进入3-5?平方米€?-8?平方米区间,因此??平方米新房成交占比€渐降低?022年的16.1%?-8?平方米新房从2017年开始成为成交主力,2022年占比超40.0%?/p>

€€2)由于政策调整,改善性需求先受到抑制、后释放增长,近两年位于8-10?平方米€?0-15?平方米单价区间新房成交明显提高€?/font>2016年,70/90政策的重启一定程度上抑制了改善€需求,导致8-10?平方米€?0-15?平方米新房成交占比连续三年下降€随€70/90政策松绑以及2022年以来中央€北京市对改善€需求的支持,近两年,改善€需求得到释放€显著增长,表现在数据上?-10?平方米€?0-15?平方米高单价新房成交占比的明显提高,2020-2022年,两个单价区间新房成交占比分别?.7%?.6%增至10.2%?.5%?/p>

€€3?022年,西城区新房主力成交单价最高,?0-15?平方米,密云、平谷€延庆主力成交单价仍??平方米以下€?/font>2022年,西城主力成交单价区间高达10-15?平方米,在该区间成交的占西城总成交量?1.9%,全市最高€东城€海€成交新房主要?-10?平方米成交,该单价区间分别占两个区成交量?5.0%?7.1%。朝阳€石景山成交?-8?平方米为主€丰台成交单价均€分布?-5?平方米€?-8?平方米€?0-15?平方米€远郊区新房成交单价显著低于城区,以3?平方米以下为主,其中延庆??平方米以下成交占比高?1.1%?/p>

€€从新房成交€价看,2022年€价500-800万的新房是成交主力,?8.0%?00万以上的新房成交占比?020年后明显提升?/font>我们将北京成交的新房总价划分?00万以??00-500万€?500-800万€?800-1000万€?1000-1500万€?1500-2000万€?2000万以上€?/p>

€€1)受北京房价上涨的影响,2014-2022年,主流成交总价经历了从300万以下到300-500万再?00-800万的变化?/font>2014年,300万以下新房成交占比以70.6%的绝对优势领先,主因当时单价较低。随房价上涨?00万以下新房占比€渐降低?018-2022年成交占比稳定在16.0%左右,与此同时,300-500万成交的新房替代300万以下成为主力,2022年,500-800万取?00-500万成交成为主流,占比28.0%?/p>

€€2?00万以上改善€住宅产品成交占比均?020年后出现不同程度的增长€?/font>2020-2022年,800-1000万€?000-1500万,1500-2000万€?000万以上新房成交占比分别从6.2%?.4%?.4%?.4%增至10.3%?.5%?.9%?.3%?00万以上新房成交热度的上升,部分反映了改善€求,即购房€€过购买总价更高、居住密度更低€物业管理服务更好的住宅,最大程度保障家庭成员身体健康€提高居家生活的便利度€?/p>

€€3?022年,东城、西城€海€、丰?000万以上新房成交占各区成交量比重均?0.0%,远高于其他区€?/font>西城、东城€海€新房成交?500-2000万为主,此区间段分别占三个区成交量的29.4%?6.7%?4.2%。主因这三个区住宅单价高、供应新房以中高端改善为主€新房附带的学区学位价€较高€?/p>

€€2.1.3 二手房市场:朝阳稳居二手房成交首位,三居成交增长迅€?/p>

€€从二手房成交区域看,朝阳?3.6%非别墅类的二手房成交量居首,海淀、丰台排??;二手别墅成交集中在顺义、朝阳€?/font>与新房相反,非别墅二手住宅主要集中在城六区,以朝阳€丰台€海€为主,三区二手房成交占全市成交€量的接近一半€?014-2022年,朝阳区非别墅二手房成交占比稳居第€,占北京全市非别墅二手房成交的约25.0%。主要原因是朝阳区二手房存量相对更大,根据房产平台数据,朝阳区挂牌二手房源是北京挂牌总量?4.9%。此外,朝阳区产业€商圈集聚,据不完全统计,北?6个商圈,朝阳区占?1个€除朝阳外,丰台、海€二手房成交量也较高,海淀主因集聚大量互联网公司以及优质的教育资源,丰台成交量大的原因在于距离主城区较近€房价相对不高€产业潜力较高€二手别墅成交以顺义、朝阳为主,主因两区位于北京东部,北京东部是重要的别墅区发展地,发展起步早,配套成熟且靠近机场,对远距离通勤€求频率高的改善群体更友好?/p>

€€从二手房成交户型看,北京二居室户型成交占比最高接?成,但有下降趋势,三居室成交占比增长迅€€?/font>我们将北京成交的二手房户型分为一居€二居€三居€四居及以上四种类型?014-2022年,北京二手房主流成交户型以二居室为主,但成交量占全市成交€量的比重从52.4%降至48.3%。主因部分二居室住宅建成年代久远,房龄与户型既不符合刚需,更达不到改善€群体要求€三居室成交数量及占比则迎来高€增长,主因三居室可兼顾刚需与改善€需求,成为刚改和改善首选户型€?014-2022年,三居室成交占成交总量?9.4%,较2014年提?.2个百分点?/p>

€€从二手房成交面积看,各面积段成交占比较稳定,65-90平米?00平以上成交占比略有上升,城六区二手房主流成交面积均为65平以下€?/font>我们将北京成交的二手房面积划分为65平以下€?5-90平€?0-115平€?15-140平€?40-200平€?00平以上六个区间€?014-2022年,北京二手房主流成交面积以90平以下为主,占比?0.0%。其中,65-90平二手房成交占比增长?个百分点。增长原因与70/90政策增加了大?0平以下二手房供给相关?00平米以上二手房成交占比自2018年起触底反弹,一方面?0/90政策放松有关,另€方面€定程度上反映出改善需求的持续回升。分区域看,由于城六区房价相对较高,二手房主流成交面积均?5平以下,位于核心的东城€西城区65平以下成交占两区成交总量的比重最高,2022年分别达51.4%?0.5%?/p>

€€从二手房成交单价看,5-8?平方米二手房成交占比€高,近两?0-15?平方米€?5?平方米以上二手住宅成交占比呈上升趋势?/font>我们将北京二手住宅单价划分为3?平方米以下€?-5?平方米€?-8?平方米€?-10?平方米€?0-15?平方米€?5?平方米以上€?/p>

€€1?016-2022年,二手房成交最多的单价区间?-5?平方米转?-8?平方米;近两?0?平方米以上二手房成交占比显著增长?/font>2016-2017年,由于房价上涨,北京二手房市场成交€多的单价?-5?平方米转?-8?平方米,此后两个区间段成交占比相对稳定€?022年,33.8%?0.6%的二手房成交单价处于5-8?平方米€?-5?平方米,€定程度上代表了刚€购房价格区间。此外,2020年起?0?平方米及以上二手房成交占比均呈现上升趋势,尤其是15?平方米以上,该单价区间二手房成交占比?020年的0.5%增至2022年的1.2%?/p>

€€2?022年,东城、西城区二手住宅成交单价?0-15?平方米为主,海淀、朝阳€丰台区主力成交单价?-8?平方米€?/font>由于东城、西城区位优势及教育资源,两个区域二手房主要成交单价区间?6个区€高,2022年,成交单价均在10-15?平方米,东城、西城在该单价区间成交的二手房数量分别占两区成交量的61.9%?8.7%。海€则凭借产业优势€教育资源,主力成交单价?-8?平方米€?-10?平方米€朝阳€丰台位置€产业€教育相对弱于上述三区,二手房成交单价集中在3-5?平方米€?-8?平方米€?/p>

€€从二手房成交总价看,总价300-500万二手住宅成交为主流,但500-800万€?00-1000万€?000-1500万€?500-2000万二手房成交占比不断增长?/font>我们将北京二手住宅单价划分为300万以下€?00-500万€?00-800万€?00-1000万€?000-1500万€?500-2000万€?000万以上€?/p>

€€1?016-2022年,二手房主流成交€价区间?00万以下增?00-500万,500-800万二手房成交占比增长€多€?/font>2016年,300万以下二手房成交占当年全部成交比重最高,?7.9%。随房价上涨?00-500万二手房成交成主流,2022年,31.1%的二手房成交落在300-500万区间€?016-2022年,500-800万成交占比大幅增长,占比?4.9%增至27.4%,一方面是由于北京房价上涨,€部分总价?00-500万的二手房可能调整至500-800万区间;另一方面?00-800万可能是部分改善性需求能支付的€价,反映了部分改善性需求的增长?00-1000万€?000-1500万€?500-2000万二手房成交占比也呈增长趋势,表明近年改善€需求的持续旺盛?/p>

€€2?022年,东城、西城€海€区二手房主流成交总价€高,?00-800万,低于新房成交总价;近郊€远郊二手房主要成交总价?00-500万€?00万以下€?/font>2022年,东城、西城€海€二手房成交€价均集中在500-800万区间,该区间成交分别占三区成交量的48.1%?5.8%?6.3%,低于新房成交€价,原因在于东城€西城€海€作为发展较早较快的区,二手房房龄普遍较高、房屋品质较低€?/p>

€€2.2 北京改善性群体住宅需求:改善€求占?4.0%,对居住环境、配套资源要求更?/p>

€€我们通过调查问卷对北京改善€需求进行分析,样本总量475份,有效样本420份€我们用“购房€已?″购买的住房是否为二套房及以上”来界定刚需、改善€需求€若购房者€择否,则认为其是刚€群体;若购房者€择是,则认为其是改善€群体€有效样本中,改善€需求有227份,刚需193份€?/p>

€€北京改善性群体年?0岁以上占?8.2%,相对刚€年龄更大,学历以本科及以上学历为主,占比?成€?/p>

€€分年龄看?0岁以上消费€占?8.2%,其?1-40岁€?1-50岁€?1岁及以上分别占比34.8%?6.1%?7.3%,分布相对均€。€?1-30岁人群仅1.8%,主因这部分群体工作时间短€结婚比例相对小、资金实力不足€€刚€购房者年龄更小,21-30岁人群占比达?3.3%,明显高于改善€群?1-30岁占比€?/p>

€€分学历看,改善€群体学历以本科、硕士为主,两种学历分别占比45.8%?1.7%,大专和高中及以下学历消费€仅16.3%。主因本科及以上学历相对收入更高、购买力更强,成为改善€需求主力购买群体€€刚€群体本科、硕士占比低于改善€群体€?/p>

€€北京改善群体多为首次改善,改善目的多是刚性改善€子女教育,若€择二手房改善更倾向选择建成时间较短的,?成以卖掉原有住房获取改善资金?/p>

€€从改善次数看,改善群体中?6.1%是首次改善,即准备或已经购买的住房为第二套房,二次改善占?3.9%,即准备或已经购买的住房是三套房及以上€?/p>

€€从改善目的看,改善群体€择改善的最主要原因是刚性改善,即以改善居住′、居住环境为目的,占比超7成,第二大原因是子女教育改善?/p>

€€从偏好房龄看,如果€择二手房改善,相对刚需,改善群体偏好更短的二手房房龄€有11.8%的刚€偏好20年以上的二手房,而这€比例在改善€群体中仅占5.8%?4.9%的改善€群体偏?0年以内的二手房,而刚€倾向购买10年内房龄的比例为40.3%?/p>

€€从资金来源看,改善群体的资金来源主要是卖掉原有房产获得资金,占比超过70.0%,€过父母资金支持改善的仅?.1%。€刚€群体中,?5.9%的人资金来自父母支持,远高于改善性群体,反映出刚€与改善群体购买力的差距€?/p>

€€住房区位是改善€群体住宅需求中的重要€虑因素,朝阳区/海淀?西城区是改善性群体最喜欢的区?/font>,改善€群体对“地铁离家近”的€求没有刚€强烈?/font>从购房€虑因素看,19.8%的消费€将地理位置作为购房时最看重的因素,主因地理位置决定了职住平°€学区学位€生活便利€保值增值等,这些都是住房升级改善的重要方向。€刚€由于购买力有限,更关注的因素是价格€将地理位置拆分为区域和交€看?/p>

€€区域偏好上,朝阳?海淀?西城区是改善性群体最喜欢的区域,占比分别?9.2%?1.1%?1.0%。近年朝阳区发展迅€,新兴产业与商业发达,区域内新房较多€整体房龄较新€住宅户型更大,更符合改善€需求的要求,因此成为改善€群体首选€海€区凭借教育资源丰富€大型互联网及高科技企业集聚等因素,成为次€€西城区则以核心位置、优质的教育资源居第三名。€刚€偏好购房区域相对远离核心区域,如10.9%的人选择昌平区,改善群体选择昌平区的比例?.8%?/p>

€€交€偏好上,相对刚€,改善€群体对“住房离地铁的距离€更宽容,可能的原因是改善群体有车一族占比较多,对€地铁离家近”的€求相对刚€不太强烈。€向“住房距离地铁站步行10分以内€?0分钟以内?0分钟以内”的改善性群体分别占?0.7%?8.1%?.2%,€刚€群体要求“住房离地铁站步?0分以内€?0以内?0分以内€的占比?8.0%?4.4%?.2%,均高于改善群体?5.1%的改善群体对住房离地铁多远无€谓,而刚€表示无所谓的只有12.4%?/p>

€€改善性群体住宅需求从房屋本身向社区配套设施€社区配套服务等方向延伸,如生活便利设施、物业管理服务等,改善€群体中?成要求住宅配备电梯,25.0%的人希望物业有公共区域保洁€安全管理€?/p>

€€从电梯偏好看,由于改善€群体多已婚已育,一般有养育子女、赡养€人等活动,对生活便利程度的要求更高,因此,配备电梯的住宅成为改善群体中的€刚€”,83.7%的改善€人群要求住宅一定配备电梯€€刚€对住宅配备电梯的要求相对较低,要求一定要有电梯的占比76.2%,低于改善€群体€?/p>

€€从物业管理服″好看,改善€群体相对刚€更看重居住品质,其中入住后优质一流的物业服务必不可少。根据调研,改善性群体最希望物业管理公司提供的服务是安全管理、公共区域保洁,选择这两种服务的消费者占比分别为25.4%?5.1%?/p>

€€从车位偏好看,租赁车位是改善性群体的主流选择,占比约48.0%,可能是由于北京车位升€表现一般€租赁车位相对购买车位€价比更高€从小区公共设施偏好看,考虑到家庭中子女、€人活动€求,改善性群体对小区公共服务配套要求更高,希望有配套的设施满足家庭在小区内的活动€求€?9.5%的消费€希望小区有人车分离设计?6.9%的购房€希望小区有中心花园,希望有健身设施、儿童游乐场的改善€群体比例为14.6%?0.7%?/p>

€€2.3 北京改善性群体经纪服务需求:从买到到买对、专业定制交易流程€售后手续简?/p>

€€房产经纪机构是房产交易必不可少的€环,购房群体对经纪服′赖程度高,尤其是购房流程繁琐的改善€群体€?/font>商品房的迅€发展刺€购房者对房产经纪服务的需求,推动房产经纪公司高€发展€由于购房流程繁琐,尤其是改善€群体,购房€考虑的因素繁多复杂,如购房时机€行业政策€市场动态€购房位置€房屋配套等,房产经纪公司能够在售前、售中€售后提供多项服务,节省消费者购房时耗费的精力与时间成本,因此,房产经纪机构成为房产交易产业链中必不可少的一环€?/p>

€€根据麦田房产数据,近十年,北京€过房产经纪公司成交的房屋数量占比稳定在80.0%以上。北京住建委数据显示?022年上半年,北京二手房市场TOP3房产经纪公司市占率达?4.3%,行业集中度整体较高?/p>

€€改善性群体对经纪服务有哪些需求?在调研改善€群体对住宅€求的同时,我们也调研了其对经纪服务的€求€根据调研问卷,改善性群体认为房产经纪服¤程中€重要的三项原则为不虚假承诺€解答疑问专业€全程服务€度好€具体到服务内容,改善€群体最€要的房产经纪服务依次为签约风险把控€房屋情况调查与核实、签约后流程推进。我们将改善性人群对经纪服务的需求分为交易前、交易中、签约中、签约后四大环节,分析改善€群体对经纪服务的需求€?/p>

€€2.3.1 交易前:从买到到买对,€解答疑问€需求升?/font>

€€改善性群体的€求从之前的买到转变为现在的买对,决策难度升级,最€要的服务是€房产经纪人解答疑问专业”€?/font>相比刚需群体,改善€群体购房时的需求已经从€初的买到,转变为现在的买对,然€,“买对住房€需要€虑更多因素,决策难度升级€由于改善€需求购房€曾经有过一¤房经验,其研究房产资讯的能力相对刚需更强?/p>

€€但是,住房和其他商品不同,具有很强的独特性,每套房子对应的社区€商圈€教育资源€医疗资源等都有很大的差异€对没有实地勘察的改善€购房€€言,其难以在短时间内掌¤够信息,帮助自己决策,可能出现由于对房地产市场政策€动态等了解及认识不够全面,决策失误进€导致财产损失等情况。因此,改善性消费€需要专业且充分了解本地情况的房产经纪人协助,€过向专业经纪人提出各种问题、以€少的精力与时间成本€获得房产经纪人及时专业的解答€根据调研,24.0%的改善€购房€将“房产经纪人解答疑问专业”作为售前最€要的房产经纪服务?/p>

€€2.3.2 交易中:专业定制交易流程的需求,解决“€哪套€问?/font>

€€由于置换交易过程复杂,改善€购房€对经纪人专业度要求更高,相对刚€,更€要专业定制的交易流程设计?/font>相对刚€置业需求,改善性需求置换流程更复杂、交易风险更高,其购房流程从“直接买”转向€卖方拿到钱才能买€,由此,产生了“先买还是先卖€€€卖价决定了怎么买€等系列问题。因此,改善性购房€对房产经纪人的专业度要求提高,€要房产经纪人为自己提供专业定制的交易流程设计,房产经纪人从销售转向咨询,为消费€提供专业清晰的房源问题解答,不专业的经纪人很容易被改善性群体淘汰€根据调研,18.9%的改善€购房€要求€房产经纪人能够专业解答疑问”€?/p>

€€除了€基本的€房源价格真实€€€房源真实在售€,解决“€哪套€问题€定制专业房源营€方案是改善€群体更核心的经纪服务需求€?/font>房源价格真实、房源真实在售是当前改善时代的服″线,也是改善性群体需要的€基础的服″容€调研结果显示,?1.2%的改善€消费€要求€房源价格真实€€?8.5%希望“房源真实在售€€随€移动互联网和垂类APP的普及,真房源成了正规房产经纪公司的标配,获取真房源信息变得容易。面对海量真房源,改善€群体会产生选择焦虑,凭自身能力难以厘清购房€求,因此,其更需要经纪服′其解决€€哪套€的问题?/p>

€€此外,改善€群体中?成€过“卖€买一”方式置换€随€住房市场从卖方市场€渐过渡为买方市场,卖掉原有住房、获取置换资金难度增大€因此,改善性群体的另一个经纪服务需求重点是获得专业房源营销方案?/p>

€€2.3.3 签约中:洽谈€佳交易条件,落实合同

€€改善性群体签约时€€要的房产经纪服务是洽谈到€佳交易条件并落实到合同€?/font>置换改善群体想要买到€套合适的好房,不浪费时间和精力卖出房屋,都需要经过洽谈签约这€关键步骤。房产交易€常涉及大额资金流转交易,这些交易资金对购房者来说是极其重要的家庭资产,因此,保障资金安全是经纪服务的重中之重€同时,房产交易也涉及产权€使用权、资金时间错配,确保签约时房屋产权明晰也是改善€群体的安全€求之€?7.7%?0.3%的改善€消费€希望签约前“‘保房屋无权属纠纷”€€资金安€€此外,签约过程中,交易

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